もくじ
リースバックが損切りになる理由
リースバックの査定＝売却価格の３割引き
買い取り業者は買い取った物件を将来的には売却することになります。
しかし売却できるのが２年後、あるいは１０年以上先になってしまいます。その間業者はあなたから家賃収入を得ることにはなりますが、それだけではやはり暴落リスクをかばいきれないかもしれませんので、暴落リスクとして買取価格を３割引にします。 あなたがもしその物件から速やかに引っ越す事ができるのであれば、通常の売却のほうが有利です。
実需での売却価格がカギ
大規模マンションであれば同じマンションの違う部屋の売買実績を調べて、期待される売却金額から買取査定額が導き出されます。つまり需要があるマンションはリースバックは高くなりますし、需要のないマンションはなかなか厳しい金額にならざるを得ないとなります。
売買実績のないマンション（50戸未満の小規模マンション）や戸建ての場合は、周辺ニーズ、駅からの距離や築年数、間取り、そして賃貸家賃の設定など様々な要因を加味して見積もられることになります。
あまり想像したくはありませんが、分譲時の購入価格に対して周辺の賃貸家賃設定がやたらと低い場合は、買取業者の眉間にもシワがよります。
例えば、家賃を月額14万円と想定した場合、年間168万円の家賃収入を期待できる物件ということになります。そこから表面利回りを例えば10%で想定した場合、 168万円 ÷ 0.10 = 1680万円 これが買い取り時の査定になります。周辺の賃貸物件の空室率が高いのであれば、表面利回りが高く設定されることがあります。そして、売却査定が1680万円であれば、リースバック査定は1680万円の３割引き..つまり1176万円という絶望的な損切りラインになります。
我が家の査定
我が家の査定はどうだったでしょう。 情報はいくつか丸めていますが、金額は正確に記載したいと思います。
- 築８年
- ８５㎡、４ＬＤＫ
- 購入価格：３５８０万円 ローン残高：２９２０万円
- 月々のローン返済：9.8万円
- リースバック後、住み続けることが条件（定期借家ではなく普通借家契約）
A社の査定(720万円の損切り)
- 買取査定額：3200万円弱
- リースバック査定：2200万円前後(買取査定の7割弱設定)
- 家賃設定：14万円前後(表面利回り7.6%)
- ローン手残り：Δ720万円(損切り)
同じマンションでの売買履歴をもとに、実需に基づく買取査定を頂いた結果でした。表面利回りを見て推測しますと、都心ほどとは言いませんが空室リスクはさほど高くないと評価されていることがわかります。しかしローンの手残り・・・厳しい金額です。
B社の査定(620万円の損切り)
- 買取査定額：？？？
- リースバック査定：2300万円前後(買取査定の7割弱設定)
- 家賃設定：14.5万円前後(表面利回り7.6%)
- ローン手残り：Δ720万円(損切り)
A社よりもやや良い評価となりましたが、査定額の根拠について詳しい説明はありませんでした。家賃ｘ表面利回り で計算されたのかもしれません。ちなみに周辺の家賃相場から見ても、14.5万円前後という家賃設定は妥当な水準です。
C社の査定(370万円の損切り)
- 買取査定額：3400万円弱
- リースバック査定：2550万円前後(買取査定の7.5割設定)
- 家賃設定：15.5万円前後(表面利回り7.3%)
- ローン手残り：Δ370万円(損切り)
施工会社の関連事業という強みもあり、最も好条件を出してくれたリースバック会社でした。同じマンションでの売買履歴をもとに、売出価格からの値下がり率を算出し、想定される実需の最大値から買取査定が算出されていました。
リースバックとは
リースバックとは
リースバック（セール＆リースバック）は不動産業者に物件を売却しつつ、引き続きご家族で賃貸契約に切り替えて住み続ける方法です。「将来この家に住みたい人」へ仲介するのではなく、不動産業者が買い取る形になるので「儲かる金額でしか買い取らない」という判断になります。
その他に持ち家を売却する方法としては
- 仲介での売却・・・その家に住みたい人を探し金額を交渉する方法で、最も金額が高くなる可能性がありますが、買いたい人が見つからない限りは当然売れません。
- 業者による買取・・・新たなオーナーが見つかる前に業者が買い取る方法。業者が一時的なオーナーになるので、仲介ではなく売買ということになるので、簡単に言えば手数料が高い＝買取価格は仲介での売却よりも下がりがちです。
この他にも売却ではありませんが不動産担保ローンやリバースモーゲージという方法も住み続けながらお金を手にする方法として検討できますが、あまり良い判断とは言えません。時間が許すのであれば可能な限り仲介での売却を試みたいところです。
リースバックを選ぶのはどんな人？
ではなぜリースバックというプランがあるのでしょうか？それは・・・
住み続けたいが持ち家のままだと損する場合 あるいは 持ち家▷賃貸に切り替えることで得する場合
ということになります。
持ち家のままだと損する場合の例 ・家主がボケ始めている ・跡継ぎがいない ・将来強烈な値下がりが予想される（景観が変わる、人口減など） ・地震や火事などの災害リスク（起こるとは限りません） 高齢者出ない限りはなかなか将来は予想できませんが、積極的にリスクオフを検討するものの住み続けなければならない場合は、リースバックという選択肢という可能性もあります。
持ち家▶賃貸に切り替えることで得する場合の例 ・負債残高を精算して新たなローンを組む ・自営業で家賃の一部を経費として精算できる よほど特殊な事情がない限り得するシチュエーションはないと言えます。また住宅ローンは団体信用生命保険という、家主にもしものことがあったらローンをチャラにできる生命保険の機能がありますので、一般的には賃貸より持ち家のほうが得するチャンスはあると言えます。
リースバックの注意点
誇張された広告に騙されない
リースバック業者のWebサイトを見ると「ローン残高より高く売れた」「ローン返済額より家賃が減った」こんな記述が見受けられますが、これには2つのからくりがあると思います。
①物件購入時に多額の頭金が投入されている
②ローン返済期間が短い
そういった場合にはローン残高よりもリースバックの査定のほうが良くなるケースもありますし、ローン返済額よりも家賃のほうが下がる可能性もあると思いますが、現在の低金利時代においてその選択をするオーナーさんは存在しないのではないかと思います。
見積もりは複数社に
ただし一括請求サイトを使うのはおすすめしません。個人情報流出の危険があるためです。面倒ですが個別に業者へ連絡を取るようにしましょう。
住み続けたいのなら普通借家契約
リースバック業者も買い取った物件を早く売却したいと考えるものです。そのため２年やそれ以下の定期借家契約を提案されることが多いです。これでは期間が終わると強制的に立ち退かなくてはならなくなります。２年以上住みたいと考えるのであれば、必ず普通借家契約で査定するよう依頼しましょう。
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